發展商真的是地產霸權嗎?

作者:恒富

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最近房委會公佈了為了在未來十年供應28萬個公營單位,假設每年要興建1.5萬個單位,成本約八十億至一百億元,考慮到建築成本上升等因素,注資一千億是合理,否則可能無以為繼,房委會並透露每個公屋及居屋單位平均建築成本,分別為76萬元及108萬元。




公屋的交房標準是接近清水房,以私人樓的質素,做價每單位150萬也不為過,以最簡單和傳統的發展商計算方法,三分一是建築費、三分一是地價和三分一是財務費用、推廣費用和利潤,即新推出的樓盤的價格為450萬,與現時大部份新盤的起步價相約,以每單位約400平方呎計,建築費為$3750,地價為$3750,剩餘的財務費用、推廣費用和利潤也是$3750即33%,若扣除財務和推廣費用,若樓價未來幾年的樓價是不變的,利潤只可能有25%左右。

一個項目最起碼需時2至3年才能完成,攤分三年,即每年的利潤只有8%,從這個角度看,怎可以說地產發展商是霸權呢,一個只賺8%利潤的地產發展商也可以說是霸權,筆者也無話可說。

為什麼地產發展商給人有一個錯覺是暴利,重點是在地價,地價在上升軌的年代貢獻了很多,誰是決定地價呢,只有市場上最大的莊家‐香港政府才可以有話語權,香港是一個實行高地價政策的地方,香港點解稅率那麼低還可以提供那麼好的福利,是因為隱藏在高地價之內。



記著,董建華特首落台並不是在高樓價,而是因為樓跌得太厲害,太多負資產才逼使他落台,梁特首是聰明人又怎會不知這個道理,現在泛民配合這台戲,逼使政府增加不了土地供應,莊家也順應繼續奉行高地價政策,你看日出康城的補地價也要$2500便知政府在玩什麼把戲。



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邵志堯 博士
測量師
思彼思商業(控股)集團 董事
廿五年中港房地產經驗,曾任香港四家上市公司高管