資產活化

作者:蔡國河

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朋友夫妻年近40,二人育有一兒才6歲,安居於一自置物業,供了6年(餘下14年)現時約值580萬(幾年間升了很多),銀行按揭餘下約182萬。夫妻二人都為上班族,每月收入合共約HK$44,000,現時每月按揭供款為HK$12,569。(按20年已供6年)

家庭支出簡表:

住房供款

HK$12,569

水電煤

HK$2,500

管理費 + 差餉、地租

HK$1,200

保險

HK$4,000

家庭開支

HK$7,000

家傭

HK$4,500

雙方父母家用

HK$3,000

子女教育開支

HK$3,000

夫妻生活費

HK$6,000

 

 

總支出

HK$43,899

朋友經常苦著臉,嘆氣道生活艱難,想要為孩子做點準備都有困難。朋友請教了很多金融專業人仕,希望求得良方解脫這中年月光族的困擾,顧問不是叫他減少開支,就是打他們父母3,000元家用的主意,結果又是推薦儲蓄計劃。多月下來都未有良方,還好自我安慰,起碼有得住!

經詳細了解後,感慨像朋友這類典型的香港中產,買了樓反不能有如住公屋般的生活質素,足襟見肘。如果朋友住公屋,這個面積想只需2千多吧!即每月可多萬多元花費,難怪大學生未畢業先排隊申請公屋,上公屋如中六合彩。

試想想,一個上班族每月只有3,000元的預算,要搭車、吃飯、電話、置裝打扮,確實已很為難,要再節省點也不容易。父母養育這麼多個年頭,難道每月連交給他們每邊HK$1,500也要克扣?

我們為朋友想了個辦法,做一些富人才做的事情,美其名是活化物業,其實只是一些簡單的『息差套利的行為』。

朋友加按了物業取得156萬(20萬美元),現新頭按欠款為338萬(LTV58%),分20年供款,年利率P-3.1%(當時為2.15%),現金回贈1%(HK$33,800)。朋友以這筆錢在銀行購買了年息8%每月派息的4年期定息產品(必須是很安全的),就這樣朋友就憑息差每年套得利潤,改善了現金流。

以下是這投資的算術:

每月可得利息 = 1,560,000 x 8% / 12 = 10400

當時利息為P-3.1%(仲有1%現金回贈)

 

加按前

加按後

樓按欠款

HK$1,820,000

HK$3,380,000

每月供款

HK$12,569

HK$17,340

每月利息收入

0

HK$10,400

淨現金流

0

HK$10,400 + HK$12,569 – HK$17,340 = HK$5,629

 

在這4年間每月獲得淨現金流HK$5,629,由原本收入HK$44,000元,支出HK$43,899元(99.7%,真不知如何生存) ,到現在每月有HK$5,629 + $101 = HK$5,730,世界變得多美好了(找回中產應有的專嚴)。

4年後取回本金1,560,000,全數還給頭按銀行,將供款還原至原本計劃前的情況,即14年 - 4年 = 10年。還款後餘下120期,朋友只需供款每月HK$11,633,比之前每月減少了HK$936。所以往後10年朋友供少了HK$936 x 120期 = HK$112,320。

 

還款前

還款後

總欠款

HK$2,815,000

HK$1,255,000

以10年期供款,每月還款

HK$17,340

HK$11,633

與計劃前還款比較

 

HK$12,569 – HK$11,633 = HK$936

這個項目,像什麼都沒做過就賺了:

= 5,629 x 48 + (12569 – 11633) x 120 = 382,512

4年後怎樣?4年後再這吧!